Можно ли оспорить дарственную на квартиру: кто и в каких случаях может это сделать

Можно ли оспорить дарственную на квартиру? Такой вопрос возникает часто у родственников дарителя, недовольных тем, что имущество (обычно это недвижимость) оказалось в собственности чужого человека.

Дарственная — это договор дарения и может составляться не только в пользу родственников, но и лиц без родственных связей. Обычно этим фактом недовольны родственники, не получившие после смерти дарителя ожидаемое наследство, поэтому в таких случаях и возникает вопрос, можно ли оспорить договор дарения.

Переход права на квартиру по дарственной должен быть зарегистрирован в Регистрационной палате (управлении), только в этом случае право собственности переходит к ОДАРЯЕМОМУ.

Если переход права собственности в регистрирующих органах не отмечен, то договор дарения является обычной бумажкой, а значит, квартира не подарена и ее собственником остается даритель. Нотариальное удостоверение для договора не требуется, но без такого удостоверения повышаются риски дальнейшего оспаривания дарственной.

Список лиц которые могут оспорить дарственную

Кто может подать исковое заявление о признании дарственной ничтожной? Это право имеют следующие лица:

• даритель;
• родственники и наследники;
• одаряемый;
• 3-и лица, чьи интересы пострадали в результате заключения данной сделки.

Подать иск в суд следует лишь в том случае, когда у вас имеются веские основания для этого. Обычно весьма не просто собрать доказательную базу для признания дарственной ничтожной, разве что есть желание вернуть недвижимое имущество в состав наследства.

Однако этого для суда будет не достаточно, чтобы удовлетворить ваши требования. Сбор доказательств, согласно нормам закона, полностью ложится на заявителя, так что не лишним будет найти специалиста, который поможет с этой задачей и увеличит шанс вынесения судом решения в вашу пользу.

Как дарителю оспорить дарственную

Если дарственная оформлена по всем правилам, то даритель может оспорить (отозвать) дарение в следующих случаях:

• после смерти одаряемого, то есть даритель пережил одаряемого
• при содержании объекта дарения (подарка) в ненадлежащем состоянии – например, одаряемый устроил в подаренной квартире притон или не соблюдает санитарные нормы
• при наличии риска здоровью и даже жизни дарителя со стороны нового собственника квартиры или дома

Отозвать дарственную можно строго в судебном порядке, то есть даритель должен доказать, что его здоровью или подаренной квартире нанесен ущерб.

В случае смерти дарителя, если она наступила в результате действий одаряемого, оспорить дарственную могут родственники.

Когда дарственную признают недействительной

Также существует возможность признать дарственную незаконной или ничтожной. Ходатайствовать об этом могут как сам даритель, так и иные лица.

В договоре не должно быть дополнительный условий

Об этом знают и риелторы, и нотариусы и не допускают указание в договоре дарения никаких дополнительных условий, которые признают дарственную недействительной или не пропускают такую трактовку в Регистрирующем органе:

• Нельзя указывать, что недвижимость переходит к новому собственнику сразу после СМЕРТИ ДАРИТЕЛЯ. Такое условие делает дарственную незаконной, а в отношении объекта недвижимости действуют правовые нормы, относящиеся к наследованию. То есть оспаривать такую дарственную не нужно – она недействительна.
• Нельзя указывать, что одаряемый обязуется пожизненно МАТЕРИАЛЬНО ОБЕСПЕЧИВАТЬ ДАРИТЕЛЯ (содержать и пр.), осуществлять пожизненный уход за ним (к примеру, если он болен и преклонного возраста), это договор ренты, а не дарения.
• Если прописывать в договоре такое условие, как возможность ПРОЖИВАНИЕ ДАРИТЕЛЯ в одариваемой квартире до смерти, то такой договор может быть отклонен регистрирующим органом, поскольку содержит элементы договора ренты.

Но, если, к примеру, даритель-пенсионер подарит единственное свое жилье, в случае подачи судебного иска, такой договор может быть признан недействительным по причине не выгодных условий для дарителя. И если есть сомнение в том, что даритель может оказаться на улице, лучше такой пункт прописать в договоре и настаивать в Регпалате на его регистрации.

Дарственная считается недействительной если подарена определенной категории лиц

В частности, существует несколько категорий лиц, которые не могут быть одаряемыми, то есть если такому лицу подарена недвижимость, можно обращаться в суд и оспаривать договор дарения:

• госслужащие в связи с осуществлением их деятельности
• опекуны и попечители, а также иные представители несовершеннолетних или недееспособных лиц в отношении собственности подопечных
• персонал лечебных или социальных учреждений (врачи, медсестры, педагоги, социальные работники и т. д.) в отношении имущества людей, находящихся в этих учреждениях

Еще один случай, когда дарственная может быть оспорена, – если даритель является юридическим лицом и подарил имущество, чтобы избежать его изъятия при банкротстве.

Документы для оспаривания

Документы подаются в арбитражный суд с целью возбуждения искового производства. Их подача осуществляется в районный суд по месту жительства ответчика или по месту нахождения оспариваемой квартиры (истец получает право выбора).

Истцу придётся написать исковое заявление по форме. Образец можно найти на сайте или в здании суда. Однако в столь сложном вопросе целесообразно обратиться к опытному и компетентному специалисту, который поможет расставить необходимые акценты.

Какие стороны должны быть определены в заявлении

• истец (истцы);
• ответчик (ответчики).

Далее лаконично изложить обстоятельства, при которых квартира отошла к другому лицу, и объяснить, на каких основаниях истец полагает имущественную сделку незаконной. Ему нужно иметь в виду, что голословные заявления не имеют юридической силы.

Заявленное в иске надлежит подтверждать доказательствами. Поэтому истцу нужно синхронизировать информацию в заявлении с имеющимися доказательствами неправомерности (ничтожности) сделки.

Документы и доказательства прилагаются к заявлению и даются перечнем.

Две основные группы документов

1. Доказательства правомерности обращения в суд.

2. Доказательства неправомерности осуществления имущественной сделки.

Первая группа документов состоит из установления родственной или иной связи, позволяющей лицу затребовать аннуляции договора. К ним могут относиться:

• свидетельства о рождении, браке;
• доказательства права обладания квартирой;
• подтверждение представительства опекуна и т.п.

Если имущество нажито совместно в незарегистрированных брачных отношениях, то оспорить процедуру дарения будет крайне сложно. В этом случае истцу может помочь не статус сожителя, а документы, подтверждающие его вклад в подаренную квартиру.

Он обязан доказать, что вносил свои финансовые средства на получение, приобретение и содержание, предъявив:

• счета;
• квитанции;
• свидетельские показания.

К доказательствам неправомерности имущественной сделки может относиться всё, что не соответствует её правовому статусу.

Как составляется иск

Иск должен быть составлен соответствующим образом. Лучше всего будет, если этим делом займется квалифицированный специалист, поскольку в документе нужно будет верно и четко изложить позицию истца, ссылаясь при этом на нормы федерального закона, а кроме того собрать доказательную базу.

Когда оформляется исковое заявление, требуется в обязательном порядке указать:

• контактные данные как истца, так и ответчика, их адреса.
• Прояснить причину спора, возникшего между сторонами.
• Предоставить основания и доказательства правоты истца.
• Указать список документов, которые будут приложены к иску.
• Дата и подпись истца либо лица, представляющего в суде его интересы.

Подавать иск в суд следует в нескольких экземплярах (их количество зависит от того, сколько сторон участвует в процессе).

Варианты признания дарственной недействительной

ГК РФ выделяет ряд норм, регламентирующих в каких случаях можно оспорить дарственную на основании ее недействительности. Формально можно признать недействительной любую гражданскую сделку, при условии, что основания для этого были доказаны. Ведь гражданский процесс обязывает стороны самостоятельно вести доказательственную работу (ст. 56 ГПК РФ).

Причины, по которым допустимо признание дарственной недействительной:

1. Ошибки в подготовке текста договора и процедуры регистрации. Закон не обязывает при дарении обращаться к нотариусу, но это действие значительно снижает риск признания сделки впоследствии недействительной. Обывателям сложно предугадать правовые нюансы. Например, запрет на отражение в тексте дарственной взаимных требований, например, финансового содержания. Подобный пункт способен привести к признанию дарственной недействительной и как следствие отменить переход собственности.
2. Ошибки при регистрации. Дарственные от 2013 года и после регистрировать уже не требуется. Но факт перехода права владения обязательно нужно зарегистрировать. Причем регистрация должна пройти при жизни дарителя. Именно дата внесения новой информации в реестр является завершающим этапом сделки. До этого сделка является незавершенной.
3. Недееспособность дарителя. Это основание используется преимущественно, когда возникает вопрос, могут ли родственники оспорить договор дарения. Недееспособность может быть и временной, но подтвержденной.
4. В отношении совместной супружеской собственности может послужить основание отсутствие согласия второго партнера на дарение. Согласие для дарения объекта общего владения требуется обязательно и только в письменном виде с заверением у нотариуса, устная форма не подойдет.
5. Правовые ограничения, применяемые к личности дарителя и одаряемого. В это пункт входят запреты дарить и получать дар. Не обладают правом дарить несовершеннолетние и их представители, а получать не могут лица, на воспитании, лечении находится даритель. Также запрещено дарить государственным работникам в виде благодарности за их работу.
6. Мнимость либо притворность сделки (ст. 170 ГК РФ). Подразумевается, что сделка дарения прикрывает собой иную, реальную, цель.
7. Принуждение дарителя к совершению акта дарения. Принуждение может быть проявлено в любой форме. Это правовое основание достаточно сложно доказать, как и недееспособность дарителя.
8. Ввод в заблуждение дарителя. При нотариальном засвидетельствовании дарственной доказать факт ввода в заблуждение почти невозможно, так как нотариус разъясняет дарителю последствия его действий.
9. Банкротство дарителя в течение полугода после совершения дарения. Для использования этой причины надо доказать, что объект дара был приобретен за средства, полученные в ходе коммерческой деятельности.

Могут ли родственники оспорить дарственную

Оспорить дарственную, составленную и оформленную по всем правилам, ПРИ ЖИЗНИ ДАРИТЕЛЯ нельзя. То есть если ваша бабушка за какие-то заслуги или по личной симпатии подарила свою квартиру соседке, а сама продолжает жить в этой квартире, то сделать ничего нельзя. Бабушка – при условии, что она дееспособна, – сама распоряжается любым своим имуществом.

Чтобы вернуть подаренную квартиру необходимы ВЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ, которые суд при рассмотрении дела сочтет достаточными для признания недействительности дарственной. Родственники при жизни дарителя могут оспорить в суде правомерность дарения в таких случаях:

• если даритель официально был лишен дееспособности в момент составления и подписания документа
• если человек находился в неадекватном состоянии, например, в наркотическом или алкогольном опьянении
• если было давление на дарителя со стороны третьих лиц

Дарение может быть оспорено, как нарушающее требования закона

1.Даритель не имел права распоряжаться спорным объектом

Позиция может строится на отсутствии зарегистрированного права собственности; имелся судебный акт о признании недействительным основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи был признан недействительным). В этом случае придется доказывать, что все-таки он являлся законным владельцем.

2.Даритель не получил согласия супруга на дарение

Если даритель подарил объект недвижимости, приобретенный в законном браке, без официального согласия супруга. Стоит доказывать, что либо такое согласие не требовалось (имущество не было совместно нажитым), либо что фактически супруг был согласен.

3.Одариваемый знал об отсутствии согласия одного из сособственников объекта на дарение

Важный вопрос — знал ли изначально новый собственник, что сделка нарушает требование закона о необходимости получить согласие.

• Если знал (или ясно, что должен был знать, к примеру, при нем обсуждалась невозможность получить согласие), тогда он такой же нарушитель закона, как и даритель.
• Если не знал, то он приобретатель добросовестный и сам был введен в заблуждение.

Значит, если требуют оспорить дарственную из-за того, что получивший дар был в курсе нарушения закона, в противовес надо доказывать, что он не знал об отсутствии согласия на дарение прочих собственников.

Если истец не представляет бесспорных доказательств осведомленности нового собственника, нужно обращать внимание суда на то, что доказательств нет, и указывать на то, что позиция истца не обоснована и бездоказательна.

4.Если дарение совершается путем обмана дарителя (мошенничество)

Дарителя могут обмануть как его знакомые, так и посторонние лица.

Пример: У женщины сын находится в местах лишения свободы. Бывшие сокамерники могут пообещать решить вопрос о досрочном освобождении и попросить за услуги квартиру в дар. Такое дарение можно признать недействительным на том основании, что эти лица не в силах разрешить такой вопрос, они просто воспользовались эмоциональным состоянием дарителя и добровольно вынудили к совершению такой сделки.5.Не лишним будет доказать, что:

• Даритель не совершал действий, направленных на отмену дарения или регистрации дарственной (подтверждаем отсутствием доказательств наличия таких действий).
• Истец не является заинтересованным лицом, следовательно, не имеет права требовать признания дарения недействительным (ищем отсутствие доказательств заинтересованности истца).

Если дарение оспаривается как мнимая или притворная сделка

Если дарение было мнимым или притворным, например, в целях ухода от уплаты налогов или прикрытия другой сделки.

• Мнимая сделка – сделка, которой фактически не было. Допустим, в отношении мнимого дарителя имеется решения суда о взыскании денежных средств, у него есть имущество, предположим, квартира, на которую могут обратить взыскание. Он заключает с другом (братом, сватом) договор дарения, но фактически продолжает пользоваться жильем сам. Такой договор заключен с целью уклонения от выплаты задолженности и является фиктивным.
• Притворная сделка – сделка, которая прикрывает собой иную сделку, с другой юридической сутью. К примеру, если до составления дарственной на жилое помещение его стороны договаривались о каких-то выплатах дарителю (оплата коммунальных услуг, оказание материальной помощи, передача денежных средств), то под формой дарения фактически скрыта продажа или рента.

Доказываем, что жилое помещение фактически передано одаряемому, он вступил в права собственника (подтверждаем свидетельством о праве, свидетельскими показаниями, оплатой коммунальных услуг, налога на имущество, договорами на телефон, интернет от имени одаряемого и прочим).

Если пытаются доказать, что даритель, будучи дееспособным, все же не понимал значения своих поступков и не руководил ими

Наличие болезней, которые вызывали неадекватность поведения или влияли на состояние так, что даритель не понимал значение своих действий

Пример: Даритель злоупотреблял алкоголем, но в наркологическом диспансере на учете не состоял.Суду при этом придется устанавливать, имели ли место эти обстоятельства в момент подписания дарственной, а не до и после нее. Нужно доказывать, что при подписании договора даритель значение своих действий понимал, руководить ими мог — целесообразно просить о проведении экспертизы, судебно-психиатрической (в т.ч. посмертной)

Оснований признать дарственную недействительности не будет, если:

• даритель не был признан недееспособным
• сознавал характер своих поступков

(Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2013 по делу N 11-22626.) Полезно будет обратить внимание суда, что договор даритель подписал сам, что могут подтвердить свидетели, нотариус (если был!), почерковедческая экспертиза.

Если дарение признается совершенным под влиянием заблуждения

Если даритель не понимал всех последствий совершаемых действий, к примеру, дедушке не объяснили, что после дарения квартиры соседке — его внуки не смогут пользоваться этой квартирой. Часто доводы сводятся к тому, что:

Даритель не имел намерения дарить квартиру, поскольку не понимал правовой природы договора. Ищем доказательства, что даритель не заблуждался насчет сути дарения:

• например, им подписана доверенность на отчуждение квартиры и сам договор дарения
• доказываем нормальное состояние здоровья дарителя (привлечь свидетелей стоит и лечащих врачей, представляем медицинские документы, вероятно, придется обращаться к судебной психолого-психиатрической экспертизе)

Если дарственная заключена на невыгодных для дарителя условиях. Суды при этом устанавливают:

• объективность причин дарения, с учетом возраста и финансового положения дарителя
• единственным ли жильем дарителя являлось подаренное
• учтено ли договором право пожизненного пользования дарителем помещения
• удостоверялся ли договор дарения нотариально (то есть были ли разъяснены последствия дарения) (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2013 по делу N 11-6531/13.)

Какие сроки установлены для оспаривания дарения

Оспорить факт дарения и признать сделку ничтожной можно в течение 3 ЛЕТ с момента регистрации дарственной.

Если по истечении трех лет стали известны обстоятельства, точно доказывающие ничтожность или незаконность дарения, то:

• отстоять свою позицию можно доказав, что истец не знал о договоре (в таких случаях течение 3-летнего срока начинается с момента, когда истец узнал о заключенной дарственной).
• продлить срок исковой давности может лишь заинтересованное лицо, не являющееся дарителем (родственники, наследники).
• но, если с момента перехода права собственности по дарственной прошло более 10 лет, то никакие сроки не восстановят.

Если времени прошло больше -практически нет шансов признать имеющийся договор дарения ничтожным.

• Исключением является ситуация, когда даритель желает отозвать дарственную, а одаряемый сопротивляется этому, – для таких случаев исковая давность равняется 5 ГОДАМ.
• Третьи лица могут подать иск о признании сделки незаконной в течение 1 ГОДА после дня, как стали известны соответствующие обстоятельства.

Подтверждающие документы

Процесс доказывания является очень сложным. Доказывать незаконность или ничтожность дарения придется заявителям. Необходимо представить документы, которые будут подтверждать умысел одаряемого или тот факт, что даритель совершенно не осознавал смысл своих действий:

• освидетельствование психического состояния дарителя
• записи в медицинских картах
• расписки о получении денег за «подаренную» квартиру
• документы о признании дарителя недееспособным
• справки из правоохранительных органов
• показания свидетелей

Оспаривается сделка в суде. Оспорить дарственную сложно, но вполне возможно, если имеются соответствующие доказательства.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

Сколько стоит

При подаче искового заявления нужно оплатить госпошлину. Ее величина зависит от стоимости оспариваемого имущества и может составлять от 400 до 60 000 рублей. Точно рассчитать сумму пошлины поможет калькулятор ссылка на наш калькулятор Услуги юриста: консультация и составление искового заявления стоят от 3000 рублей до 6000 рублей в зависимости от сложности дела. Представительство в суде обойдется в среднем от 15000 рублей.

Как можно это сделать после смерти дарителя

После того, как даритель умер, наследники имеют право оспорить сделку по таким причинам:

• произведен подлог документации, в процессе оформления допускались ошибки и т.п.;
• есть решение медкомиссии о том, что даритель во время заключения сделки был недееспособен либо имел ограниченную недееспособность;
• умышленное нанесение вреда здоровью со стороны получателя дарителю, повлекшее за собой смерть последнего;
• в сделке участвовали лица, не обладающие правом передачи либо принятия недвижимого имущества.

Если на момент смерти дарителя не была проведена гос.регистрация передачи прав на недвижимое имущество, то это не может быть основанием для оспаривания заключенной сделки. В таком случае наследование жилплощади происходит в порядке, который установлен законом.

Сделка недействительной признается после смерти дарителя только судом.

Лицо, заинтересованное в отмене сделки, а именно, наследник первой либо второй очереди, который обладает правом на владение долей этой недвижимости, предоставляет иск. К нему требуется приложить документы, которые могут засвидетельствовать факт наличия 1-ого либо нескольких оснований для отмены сделки.

Судебная практика по оспариванию дарственных

Нередко дарение заключается с целью замаскировать реальный замысел. Допустим, покупают или продают, обещают пожизненное материальное обеспечение и др. Дарители часто заблуждаются, думая, что дарственную легче оспорить и подарок без особых хлопот вернется к прежнему хозяину.

Часто даритель оспаривает сделку, так как не понимал ее безвозмездную природу, думал, получатель дара, не исполняя якобы обязательных для него действий, должен вернуть подаренное. Истину в суде нередко ищут старики, нуждающиеся в перманентном уходе. Они совершили дарение, полагая что получатель дара станет их холить и лелеять до их последнего дня. Последний, однако, не желает идти на подобные жертвы, и обиженный дедушка несет в суд заявление. Такие дела истец проигрывает. Судьи ссылаются на ст.178 ГК РФ. По природе дарения бывший собственник вещи передает ее без каких-либо имущественных обязательств. Если получатель дара не соблюдает некие устные договоренности, оснований к оспариванию это не дает. Мотивы дарителя, с человеческой точки зрения, понятны, вызывают сочувствие, но во внимание не принимаются.

Указывая на притворность сделки, ее трудно доказать суду. Одаряемый все отрицает, говоря, что подарок получен без обязательства каких-либо возмещений с его стороны.

Подведем итоги

Отвечая на вопрос, возможно ли оспорить дарственную на квартиру, дом или другое имущество, стоит отметить, что договор вступает в силу с момента подписания (исключение – обещание дарения) и не может быть разорван сторонами.

Если сделка была заключена по доброй воле, между дееспособными участниками и правильно оформлена — соглашение не подлежит аннулированию.

В случае, когда есть основания для признания документа недействительным, нужно собрать надежные доказательства. За подачу искового заявления вы заплатите от 400 до 60 000 рублей, если заниматься подготовкой бумаг самостоятельно. Но, учитывая сложность и длительность таких судебных процессов, лучше обратиться за помощью к юристу. Его услуги обойдутся в сумму от 3000 рублей.